Fel i fastighet

Jordabalken innehåller inte någon definition av begreppet fel. Rent allmänt kan emellertid sägas  att fel i fastighetsköprättslig mening föreligger om fastigheten avviker från den standard  köparen har rätt att kräva. 

Vilken standard kan då köparen kräva? Ja, denna kan bestämmas på två olika sätt. För det  första kan standarden framgå av själva avtalet mellan parterna (konkret fastställd standard),  varvid man får se på avtalet i vid bemärkelse. Se vidare avsnitt 2.1. För det andra kan, om  ingenting om fastighetens standard framgår av själva avtalet, standarden bestämmas utifrån vad  som är normalt för en viss typ av fastighet, dvs. utifrån vad köparen med fog kan förutsätta vid  köpet (abstrakt fastställd standard). Se vidare avsnitt 2.2. 

Felen enligt jordabalken kan indelas i tre olika grupper: a. rättsliga fel, b. rådighetsfel och  c. fysiska fel i antingen konkret eller abstrakt hänseende (de sistnämnda fysiska felen benämns  faktiska fel). Se angående dessa begrepp avsnitt 2.2. 

2.2.1 Rättsliga fel  Ett rättsligt fel föreligger när köparens möjlighet att rättsligt förfoga över fastighetenär  begränsad. Detta kan bero t.ex. på att fastigheten är belastad med panträtter, nyttjanderätter  eller andra rättigheter utöver vad som förutsatts vid köpet. Normal standard är att fastigheten  inte är belastad med panträtter, nyttjanderätter och dylikt.  Säljaren ansvarar för ett rättsligt fel om köparen inte kände till att rättigheten fanns, dvs.  köparen skall ha varit i god tro. Någon undersökningsplikt för köparen finns inte, vilket skiljer  denna feltyp från de faktiska felen. 

2.2.2 Rådighetsfel  Ett rådighetsfel föreligger när ett beslut från en myndighet utgör hinder i möjligheterna att  använda fastigheten (t.ex. ett rivningsförbud). Köparen skall kunna utgå från att full rådighet  över fastigheten finns, dvs. detta är normal standard.  Ett krav för att ett rådighetsfel skall anses föreligga är dock att fastigheten är utpekad genom  beslutet och att beslutet föreligger vid köpet. Vidare måste köparen ha varit i god tro om felet.  Köparen har inte heller beträffande denna feltyp någon undersökningsplikt. 

2.2.3 Faktiska fel  Med faktiska fel avses framförallt avvikelser i fastighetens fysiska beskaffenhet, såsom  otjänligt dricksvatten, rötskadat golvbjälklag, otät skorsten, förekomst av skadedjur m. m. I  lagtexten beskrivs denna feltyp som att fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat  förutsätta vid köpet. 

Vad är då normal standard i ”faktiskt hänseende”, dvs. vad kan köparen med rätt förutsätta vid  köpet? Frågan är inte helt enkel att besvara. Fastigheter är alltid unika köpeobjekt och vad som  är normal standard påverkas av en mängd olika faktorer. Några exempel kan nämnas. 

• Köpeskillingens storlek. Om köparen har erlagt ett relativt lågt pris för fastigheten får han  räkna med fler brister. 
• Byggnadens ålder. Ju äldre byggnad, desto fler fel får köparen räkna med. Är byggnaden  nybyggd anses köparen inte behöva tolerera fel i samma utsträckning. 
• Olika anläggningars och maskiners ålder. Anläggningar och maskiner har enbegränsad  livslängd. T.ex. brukar man räkna med att en dränering håller cirka 25­30 år och en tvätt­  maskin cirka tio år.
• De normer som gällde när ifrågavarande byggnad eller anläggning byggdes. Köparen kan  förvänta sig att då gällande normer (t.ex. Svensk byggnorm) följts. Här bör man dock  observera att konstruktioner som utförts enligt tidigare gällande normer i vissa fall i  efterhand visat sig utgöra riskkonstruktioner. Kända riskkonstruktioner, såsom t.ex. platta  på mark, anses som huvudregel inte utgöra s.k. dolda fel. 
• Fastighetens läge. Om fastigheten ligger i en sluttning så att marken sluttar mot byggnaden  kan köparen t.ex. räkna med vissa fuktskador. Vidare kan nämnas att inom vissa områden  är en del typer av fel vanligare. T.ex. förekommer radon mer frekvent i vissa områden än i  andra. Vissa byggnadsmaterial kan också avge radon. Så t.ex. byggnader uppförda i s k  blåbetong, vilket var tämligen vanligt förekommande på 1950­talet. 

Förutom att hänsyn måste tas till ovan uppräknade omständigheter måste även beaktas vad  som i övrigt har framkommit vid köpeförhandlingarna, framförallt säljarens uppgifter. Viktigt  att komma ihåg är att man måste göra en samlad bedömning av samtliga omständigheter som  föreligger vid köpet för att fastställa normalstandard på fastigheten. 

Vill du veta mer?

Läs hela informationsskriften från Villaägarna. Ladda ner eller läs följande pdf:
712508.pdf